[2011-05-07]
美國樓市疲弱不振，單戶家庭新屋銷售量於2月份下跌，創下空前低位，僅為25萬個單位。現有房屋的銷售情況略佳，但銷售量仍不足以使整個月的待售房屋供應量降低。
樓市仍積存相當因斷供而遭拋售的房屋，目前銷情下跌，可謂雪上加霜。可是，常言道「否極泰來」，最黑暗的時刻過後就是黎明。
市場前景是視乎供求發展情況而定，樓市也不例外。當新屋興建量處於最低點，樓市將主要由需求來帶動復甦；因為只要有需求，市面上的待售房屋才會被吸納。
我們相信未來數年會有三大推動力，促使房屋需求上升。首先是扣除遷出人口的淨移民量重回經濟衰退前的水平，令人口增加。二是就業市場復甦，令年輕人脫離家庭自住的正常情況重現。三是隨著人口老化，越來越多新住戶形成。
這三項因素結合起來，其影響力足以使每年的新住戶數目，由目前低位躍增近四倍。房屋價格下調逾30%，再配合收入的長期趨勢，形成一個對樓市有利的環境，而就業增長步伐加快，將是使潛伏需求湧現的關鍵力量。
人口對房屋的水漲船高效應
人口因素長期地影響房屋需求。人口增長不一定會導致住戶數目增加，但若人口增長的步伐較住戶的快，平均住戶人數就必然會有所增加。
本文稍後也會談論經濟衰退導致平均住戶人數上升，但我們懷疑此情況能否持續下去。在談論這個話題前，讓我們先想想未來十年，美國人口將增加多少，尤其是成年人的數目。
人口增長的預測是基於數項假設，包括未來的生育率、按年齡劃分的死亡率，以及新移民人數減去離國人數。2008年，美國人口普查局預料2010年至2020年間，居美人口將每年增加310萬，這個預測背後的假設是這段期間的淨移民量，平均每年將有接近140萬人。
最近期的美國人口估計顯示，過去兩年的淨移民量都低於上述數字。2008年和2009年 (取得最新數據的一年) 的淨移民量估計平均為86萬人，導致居美人口每年增加270萬。
勞工市場狀況惡化，是導致淨移民量放緩的主因。根據《2009年移民統計年鑒》，獲取應聘永久居民證的具技能人士，由2007年的8萬5千名降至2008 年的4萬8千9百名，再降至2009年的4萬4百名。根據國土安全部所估計的無證移民數目，近年來這類人口亦下跌，反映了美國就業機會減少所帶來的影響。
當美國就業機會增加而失業率下調，淨移民量將可能會上升，推動人口增長。國會預算辦公室預料到了2015年，淨移民量將升至230萬。國會預算辦公室作出這個估計時，已經顧及經濟衰退抑制移民流量，以及移民流量將於經濟復甦時顯著增加的可能性。
國會預算辦公室對淨移民量的估計，比人口普查局所預期的每年140萬人為多。人口普查局對淨移民量作出低位和高位的預測，低位是平均每年120萬，高位是170萬。如果是前者，未來十年內，人口將每年增加逾280萬。若是後者，則每年增加340萬。
即使對淨移民量作出保守假設，人口增長的步伐將會比過去兩年的快。從人口的年齡結構看來，假設美國人口普查局預料每年增加300萬人，意味著成年人口每年將增加約250萬。
從人口增長談到房屋需求，我們必須考慮不同年齡組別對於獨立自住的意欲，以及其決定會如何受經濟狀況所影響。
影響獨立自住的經濟因素
大部分人在成年前都是與父母同住，但當到了廿多歲，往往會離開父母，自立門戶。把不同年齡戶主的住戶總數除以該年齡組別的人口數，從而估計出不同年齡組別人士對獨立自住的傾向，這個概念普遍被稱為戶主率。
從總體的層面上看，戶主率 (住戶佔人口比例) 只是與每戶平均人數相反；當戶主率下跌，每戶平均人數就上升。
根據美國人口普查局的資料，2000年和2010年的戶主率都穩步地跟隨年齡上升。在25至29歲的年齡組別，每100人中有接近43個獨立住戶；在45至54歲組別內這數字升至55.6個；到了65至74歲則增至接近62個。
雖然戶主率是年年變動，但與年齡同步上升的情況一直沒甚麼變化。
除了社會因素之外，按年齡劃分的戶主率亦取決於經濟狀況，特別是與就業市場的情況有關。於2007年至2010年間，16至35歲的美國人失去了合共 410萬份工作。當就業率下跌，本已獨立自住的年輕人只有與他人同屋共住或遷返家人的居所。因此，儘管年輕成人增加了逾240萬，35歲以下戶主的住戶總數於該三年內減少了逾60萬戶。
2007年有160萬個住戶形成，而2011年則只有35萬6千，主要原因是年輕戶主的數目大減。
就業市場狀況是住戶形成的主要推動力，尤其影響年青人的決定。幸好就業市場看來已有轉機，2011年首季私營公司增聘人手的步伐是自衰退結束以來最快的。我們預期今年餘下的日子裡，美國將新增200萬份工作。隨著就業增長的情況改善，將會有更多由年輕人所擁有的住戶形成。由於35歲以下成人每年有接近50 萬名的增長，此年齡組別於未來十年內，每年應有接近20萬個住戶形成。
人口老化亦會促進住戶形成
人口的年齡結構是另一個影響住戶增長的重要因素。我們的年齡將隨歲月增長，這是不用水晶球也能預知的事實。由於生育率於第二次世界大戰後上升，美國人口在年齡分佈中出現龐大的嬰兒潮，這群在1945年至1964年間出生者，紛紛進入較高的年齡組別。因此，未來十年的人口增長，年齡較大的一群將佔較大部分。這段期間，人口中逾55歲者所佔比例將從25%升至29%，增加了4%。
隨著美國國民進入較年長的組別，成為戶主的傾向將較大，這會導致在美國形成住戶的總數增加。人口增長，加上年輕住戶數目回升，應會引致每年平均新住戶數目，由目前的35萬升至140萬。
只欠東風
樓市復甦緩慢，背後的一個重要原因是經濟衰退影響房屋需求。失業率上升，促使人口增長步伐放緩。此外，年輕人面對就業機會大減，遷返父母的家，許多住戶因而消失。
然而，房屋價格現已下調逾30%，而且利率處於相當低的水平。由此看來，如要釋放美國人口被抑壓多時的房屋需求，目前所欠的是就業市場的復甦。
目前在美國每年有30萬個新住戶形成，預期未來數年內將升至140萬。新需求產生，使市場上過剩的待售房屋得以被吸納。
短期而言，很多新住戶可能是租住房屋，其實目前已有跡象反映這種情況。出租房屋空置率已從高峰的11.1%，降至2010年第四季的9.4%。然而，隨著出租房屋空置率下降，租值將上升，但自置房屋將日漸成為更吸引的選擇，因為房屋價格仍在下滑。
住戶形成步伐加快三倍，將對大量待售或斷供房屋的吸納大有幫助。當房屋空置率開始下降，市場對新建房屋的需求將開始增加。房屋動工量應會由目前的54萬9千個單位 (經季節調整年率)，升至2012年終結時的75萬，到了2013年年底應會突破100萬。
余偉林 (William Yu) 是道明宏達理財財務策劃 (TD Waterhouse Financial Planning) 駐卑詩省溫哥華市的財務策劃顧問。 |
发表于 2011-5-9 02:29
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