《财富》封面文章：投资房地产市场时机已到

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最新的163卷第5期的美国《财富》杂志于2011年3月末正式出刊，本期封面文章标题为“投资房地产市场时机已显露”。文章的观点认为，投资者应放弃股票，也不要再碰黄金(1431.90,3.00,0.21%)了，因为房价经4年下跌后，住房是美国当下最有吸引力的一类投资资产。

　　美国大型房地产商，Metrostudy公司开创者和CEO，现年70岁的Mike Castleman认为，凭着自己从事数十载的房地产经验，现已感到美国当前新住房开工建设规模远不足以满足近期市场需求。他还认为，一些看淡房地产业的有影响力的人物尽管憎恨他的言论，但整个市场现在的确需要建设更多新住房。大多数地区的房价今后肯定会上涨，而不是下跌。

　　因Castleman身处房地产业的独特地位，他的观点应值得注意。Castleman在过去的35年间，一直在实时跟踪全美房地产的新房库存量信息。他每个季度要派出500多位调查员，巡查横跨东西海岸的4.5万个业务网点。调查员们会勘验500万个定居点，记下这些地方是否有在建的、或已完工待售、或已售出的住房。Metrostudy公司业务涵盖了19个州，约占全美住房市场的65%，其中包括遭受此次房市危机重创，并崩溃的佛州、加州、亚利桑那和内华达州。公司客户清单中包括了全美从帕尔迪(Pulte)到KB Home的主要住房建筑商，和从美国银行到富国银行的一类大型金融机构。

　　Metrostudy公司搜集的，也是最令客户们满意的重要数据，是各地空置和待售住房数量，以及能够售出这些住房的时间。通过这些数据可推算出库存量，这个可决定新住房是在过剩，还是短缺状态的重要指标。

　　Castleman目睹了几年前新完工住房充斥市场，导致房价暴跌的一幕。在Metrostudy公司负责的41个都市区内，现有7.8万套空置、待拍卖和在建的住房。此数量不到2006年疯狂高峰期34.3万套的四分之一，且远低于10年前的水平。Castleman认为，若按以前的正常买卖市况，这些房屋可在2个半月内售罄。现在看来新房处在令人难以置信的短缺阶段。这也是整个市场的未来走向。

　　人们被当前的房市争论搞得晕头转向。在房价经历了连续4年下跌和丧失抵押房屋赎回权现象猛增时期，人们的确不知所措。即使是耶鲁大学经济学教授罗伯特-希勒(Robert J.Shiller)和威斯里女子学院(Wellesley College)经济学教授卡尔-凯斯(Karl Case)，这两位共同创设被业界广泛认同的标普/凯斯-希勒住房价格指数(S&P/Case-Shiller Home Price indices)的学者，目前对未来的住房市场也有着截然不同的看法。希勒近期警告称，美国房市今后出现两位数下跌的可能性很大。但凯斯近期在接受《财富》杂志的采访时认为，未来的美国房市前景一片光明。他称，“住房建设不足正是许多人忽略的，有助于后市向好的极有利因素。有人会认为我乐观到了疯狂的地步，但住房市场现已看起来像是推动经济增长的辅助动力”。

　　为了解究竟何处的房市是真正过热的市场，人们只需仔细关注长期以来一直决定着价格和房屋建设动向的基础面。在前10年的价格上涨期内，《财富》多次警告道，影响房市的，拥有住房与租房的成本，以及新住房建设速度这些基本因素已出现泡沫。结果现实最终打破了幻想，房价出现暴跌。《财富》目前仍在关注着这些基本面，认为它们到现在才处在了与前相反的状态。因此，可以断定房市已在复兴。

　　两个基本因素为房市开始活跃奠定了基础。其一是新房建设规模降到了历史性的低位，它让像Castleman这类业界人士感到兴奋。其二是房价在前期出现大幅下降，全美自2006年以来的平均降幅达到30%，而遭受重创地区的降幅甚至达到55%。房价暴跌已让了美国人出现了从拥有住房，到租房的令人吃惊的快速转移。但房价下跌带来的拥有住房的能力，又在逐步把普通人吸引回到买房的想法上。随着今年拥有住房者数量持续增加，一些地区的房价也会开始上行。

　　当然，房价在低位和住房建设减少的另一个原因，是需求处在令人难以置信的低位。本刊认为，美国人需要一个可创造就业和消费信心，让一切都恢复到常态的经济。

　　令市场最感担忧的是当前紧缩的贷款标准。但本刊主张应坚持本轮房地产市场崩溃前的贷款标准，标准中的要求不会阻止房价上行和新建住房，并推动经济持续向好。如同评级机构穆迪(Moody's Analytics)首席经济学家Mark Zandi所言，“目前的贷款标准与史上的，排除泡沫期后的标准相同。这些正常时期的基本面促使价格上行，此局面还会再次出现”。

　　为搞清楚背后原因，不妨回顾一下住房拥有率出现的惊人变化的过程。德意志银行推出的最新房地产研究报告以两种方式衡量拥有率。首先是美国人为拥有住房的开支占其收入的比重。其次是拥有住房和租房成本的变化。

　　最新研究报告发现，住房拥有者以第一种方式下，为其住房的开支，仅占按揭还款、税负和保险开支的税后收入的9.8%。该比重较2007年泡沫高峰期17.2%低了很多，但目前德意志银行数据库中保存的最低比重为1999年。在第二种衡量方式中，拥有住房与租房成本的变化会激起潜在购房者的购房欲望。在这份涉及的54个都市区的报告中，有28个地区的购买住房的各项开支总和低于租用同一处房的开支。更引人注意的是，在所有遭受过重创的地区中，拥有住房赢得了更多人的观念，形成与4年前完全相反的势头。如在亚特兰大拥有住房的开支要比租房低34%，迈阿密每月租房的平均开支为1031美元，而拥有一套平房或郊外住宅的月均开支为856美元。

　　当然，并非所有地区的房市会在同期回升。房市变化与天气类似，因为每个城市的状况绝不会完全相同。但全美房市现总体处在与前完全不同的经济气候下，本刊将此分为“价格无压力市场”(nondistressed markets)和“经济环境恶劣市场(foreclosure markets)”两大类。以下将详细解释为何本刊对这两种市况的预测令人鼓舞。

　　几年前发生的房价暴跌触及到了全美的所有城镇。但像弗吉尼亚北部、印第安纳波利斯、明尼苏达、圣地亚哥、旧金山郊区和德州的绝大部分地区几乎未受实质影响。这些地区的房价上涨比泡沫化的地区要低许多，主要是因这些地区没有众多炒房者，或想要购房后再出租类的投机客。

　　价格无压力市场，有能力让房价上行和增建新房的势头远比遭受重创市场回升的迅速，理由很简单：尽管这类房市仍受到丧失抵押房屋赎回权现象的影响，但它们无需像遭于严重挫折的拉斯维加斯和凤凰城这类地区要经历重大调整。这类市场的待售新住房极少，圣地亚哥的情形最典型，该地仅有921套待售或尚待完工的新住房，远低于2005年的4425套。这些地区面临的挑战，是产生降低现有、转售住房库存的更多需求。全美当前转售的住房供应量约为350万套，数据的确偏高，因消化这些存量房所需时间要8个月以上，7个月或更短时间则为市场转为强劲与否的分界线。

　　但在价格无压力地区，现有住房库存量更少，平均接近于可售7个月的水平。因此，需求略微增长就可转换为价格和建新住房的强劲市况。因包括硅谷、弗吉尼亚州北部和德州在内的大多数这类地区，现已显现出就业形势好转，房市转好应指日可待。

　　穆迪首席经济学家Mark Zandi预计，在今后数年内，价格无压力市场的房价上涨会比通胀高出3-4个百分点。他的看法是，房价会与租金同步上涨，而后者因公寓供应不足使其升速较快。租金持续上涨便会鼓励有潜在购房能力者放弃租房，转向购房。

　　Zandi还预计，价格无压力地区的形势会带来的新建住房潮，并称全美家庭独居住房(single-family housing)的开工数量，会从去年的47万套，增加至今年的70万套。因在价格无压力市场下的转售住房供应不足，让购房者感到购买新住房是更好的选择，此市况的新开工数量会占这股趋势的大头。建筑商KB Home的首席执行官Jeff Mezger认为，公司面对的主要竞争来自转售住房。由于需求低，这些房源的价格一直徘徊在低位，由此也起到阻止建筑商建设和出售新房的能力。

　　但是，许多潜在的购房者优选的是崭新住房。当他们从租房者最终变为购房者和房价不再下跌时，这股趋势会加速。

　　房市泡沫破裂后遭受重灾的地区，是拉斯维加斯、凤凰城和迈阿密这些位于阳光地带，一直对前10年中的高就业和人口高增长引以自豪的都市区。它们现在随处可见无人居住的空置房屋，经济处在破产的窘境。但许多人仍愿意居住在阳光充足的地方，当地的就业市场也在缓慢复苏。在经济环境恶劣市况下，因它不只包含了正常转售的住房，而且还包括数百万套因无力偿还贷款，且尚未拍卖的住房，让库存问题更严重。庆幸的是，这些住房现处在极低的价格范围，包括众多家庭作坊型企业的购房者在快速购买这类不动产。可以肯定的是，在一些经济环境恶劣的市场，由于前期过度建房和远离就业中心而不可能在未来数年内回升。最典型例子是距洛杉矶80英里，且遭受到重创的住宅区Inland Empire。

　　但是，凤凰城、拉斯维加斯和北加州的一些地区的前景在逐渐好转。如凤凰城只有8100套待拍卖和在建的住房，远低于2006年中期的5.3万套。对这些都市区的最大考验，是如何尽快消化掉因无力偿还贷款，尚未拍卖的住房。大量丧失抵押房屋赎回权状况使定价呈下行趋势，它对市场形成的向下压力，与超额供应形成的压力远不成比例。麻省理工学院经济学者William　Wheaton认为，美国当前住房库存处在高于1990-1991年的水平，但当时是正常的转手交易量，而非因无还款能力，被剥夺所有权后的大量拍卖情形。因此，当时不会出现目前这样被剥夺所有权，而进行拍卖的廉价行情。

　　William Wheaton推算，从现在到2013年间，全美每年有100万套因无还款能力而被拍卖的住房，是一个很平稳的现象。但此数据常被用作房市负面证据，即大多数因无力还款而住房被拍卖现象严重的市场会持续维持多年低谷。但情况并非如此。据不动产企业CB Richard　Ellis的经济学家Gleb Nechayev的说法，可能多达60万套以上住房的大部分被转成为出租房屋，租房者是房地产投资者和现在的所有者。这类住房因全美租房市场仍强劲而有着众多租房客。根本的原因是，数百万丧失抵押房屋赎回权的房主仍需要有生活之处。

　　房地产投资基金也在介入这类市场。他们在各地寻找廉价待拍卖的住房，一些基金已在大手笔地购入这类资产。据他们的看法，像拉斯维加斯这类遭受过重创的市场出租率正在接近95%。剔除各种开支后的投资收益在8%-10%之间，是10年期国债投资收益的两倍。承租者大多是失去了原有住房，且又因贷款信用低，而无法再购房的可靠租房家庭。

　　即使有投资客进入这类市场，但他们的购买力仍不足以让经济环境糟糕地区的住房库存能快速减少。穆迪首席经济学家Zandi认为，经济环境糟糕地区的房价在短期内还会下落数个百分点。但是，这像弹性绷带一样，是房市的过度反应。若房价今年出现下跌，它需要反弹，因为它不可能总处在远低于租金和更换住房的成本之下。此外，承租人会摆脱总在租房的境况，一定时间后还会加入购房阵营，由此会形成与前两年完全相反的趋势。

　　Metrostudy公司CEO　Castleman认为，房市下一轮复苏情形会与以往毫无两样，令市场出现严重的供应短缺。住房需要一定的产出周期。当市场面对强劲需求时，建筑商需要花上很长时间才能赶上需求增长。另外，获得成片住房开发的开工许可也需花上数年时间。此时的购房者可用急不可耐的状态来形容。正是购房者的这种心态，逐步推高了房价

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打死你我也不信... 白住了房子还涨价, 这本身就是个笑话.
不跌就好了, 买房子就是住的, 不要动歪想法.